Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg

Baden-Württemberg hat die Wirtschaftskrise im Jahr 2010 hinter sich gelassen. Das Wirtschaftswachstum im Bundesland hat mit einer Jahresrate von 5,5 % die Erwartungen weit übertroffen. Positiv wirkte sich das zunächst bei der Beschäftigung, später bei den Löhnen aus. Die damit einhergehenden Kaufkrafteffekte, aber auch das historisch niedrige Zinsniveau und die Befürchtung, dass die Inflationsrate steigen könnte, haben dem Wohnungsmarkt positive Impulse gegeben. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im zweiten Jahr in Folge angestiegen; die Bauleistungspreise, Immobilienpreise und Mieten zeigen ebenso deutliche Aufwärtstendenzen. Gleichwohl ist die Zahl der Baufertigstellungen im Jahr 2010 nochmals gesunken, der Überhang bei den Baugenehmigungen wird sich erst mit Verzögerung in der Bautätigkeitsstatistik niederschlagen.

Neben diesen zyklischen Effekten bestimmen vor allem die demographischen Perspektiven die längerfristige Entwicklung des Wohnungsmarktes in Baden-Württemberg. Die Bevölkerungsentwicklung ist sowohl in zeitlicher als auch in räumlicher Hinsicht ein komplexer Prozess. Die Grundtendenzen werden durch einen langfristigen demographischen Alterungs- und Schrumpfungsprozess bestimmt, der aber regional unterschiedlich verläuft. Er wird überlagert von einer beachtlichen konjunkturreagiblen und auf die städtischen bzw. höher verdichteten Räume konzentrierten Migrationsdynamik.

Maßgeblich für die Wohnungsmärkte ist darüber hinaus die Entwicklung der Anzahl und der Struktur der privaten Haushalte. Während die Bevölkerung im längerfristigen Trend bereits schrumpft, wird die Anzahl der privaten Haushalte nach den heute vorliegenden Prognosen noch bis zum Ende des Jahrzehnts zunehmen. Für den Wohnungsmarkt impliziert dies gleichwohl einen erheblichen strukturellen Wandel: Die Normalfamilie mit ihren traditionellen Wohnwünschen verliert an Gewicht; kleinere und ältere Haushalte mit ihren spezifischen Wohnbedarfen gewinnen an Bedeutung. Durch diese heterogene Entwicklung lässt sich die breite Spanne aktueller Prognosen für den künftigen Wohnungsbedarf erklären. Es gibt unterschiedliche Einschätzungen zur Nachfrage nach bestimmten Wohnungsqualitäten und zur Übereinstimmung des Wohnungsbestandes mit diesen Präferenzen. Sie führen zu recht weit auseinanderliegenden Schlussfolgerungen über den künftigen Neubaubedarf. Unstrittig ist aber, dass ein Schwerpunkt künftiger Bauaktivitäten auf der energetischen Verbesserung des vorhandenen Gebäudebestandes liegen wird. Strengere Regulierungen und steigende Energie preise, aber auch das Angebot günstiger, staatlich geförderter Finanzierungen beflügeln diesen Prozess.

Unsere Studie gibt einen Überblick über diese Entwicklungen für den baden-württembergischen Wohnungsmarkt. Das Schwerpunktkapitel analysiert darüber hinaus die Aussichten für den studentischen Wohnungsmarkt. Auf die Universitätsstädte im Land – vor allem auf die acht großen Standorte – kommen in den nächsten Jahren große Herausforderungen zu, da die Studierendenzahlen deutlich steigen werden. Ein Grund sind die doppelten Abiturjahrgänge durch die von neun auf acht Jahre verkürzte Gymnasialschulzeit. Außerdem trägt die Aussetzung der Wehrpflicht – und damit auch des Zivildienstes – dazu bei, dass in den nächsten Jahren mehr Absolventen an die Universitäten drängen werden. Da die Wohnungsmarktsituation in mehreren Universitätsstädten Baden-Württembergs ohnehin schon angespannt ist, stellt sich die Frage, wie die Wohnungsmärkte diesen Zulauf verkraften können. Dazu werden die Perspektiven für das Angebot und die Nachfrage nach Studienplätzen, aber auch die räumlichen Herkunftsmuster der Studierenden und die damit verbundenen Wohnungsmarktbelastungen untersucht. Wertvolle Einblicke liefert eine zusätzliche Erhebung zur Wohnungsmarktsituation in den großen Universitätsstädten und zu den geplanten Aktivitäten der Studentenwerke, an der sich dankenswerterweise alle baden-württembergischen Studentenwerke beteiligt haben.

Die Studie können Sie hier herunterladen.